Ratgeber · 12 Min. Lesezeit
Alles, was ausländische Käufer wissen müssen — von der NIF-Beantragung bis zur Unterzeichnung der Escritura. Keine Beschränkungen, kein Golden Visa erforderlich, und Sie müssen nicht persönlich anwesend sein.
Das Wichtigste auf einen Blick
Ja — und ohne jegliche Einschränkungen. Portugal legt keinerlei Beschränkungen für ausländischen Immobilienbesitz fest, und Madeira als autonome Region folgt denselben Regeln. EU-Bürger, britische Staatsangehörige nach dem Brexit, Amerikaner, Australier und Staatsangehörige jedes anderen Landes können frei kaufen. Sie benötigen kein Visum, keine Aufenthaltserlaubnis oder Sondergenehmigung.
Die einzige Voraussetzung ist eine NIF (Número de Identificação Fiscal) — Portugals Steueridentifikationsnummer. Sie benötigen diese, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.
Ihre NIF ist erforderlich, bevor Sie ein Angebot abgeben:
Praktisch unerlässlich für Zahlungen und jährliche Grundsteuer (IMI). Millennium BCP, Novo Banco, Caixa Geral de Depósitos. Teilweise Fernkontoeröffnung möglich.
Portale: Idealista, Casa Sapo, OLX Imóveis. Für käuferseitige Beratung: Le Corbeau.
Mündlich oder über Makler. Keine rechtliche Bindung. 5–10 % unter Angebotspreis ist bei motivierten Verkäufern typisch.
Der bindende Kaufvorvertrag. Anzahlung 10–20 %. Käuferrücktritt = Anzahlung verloren. Verkäuferrücktritt = doppelte Rückzahlung. Due Diligence vorher abschließen.
Ihr Anwalt prüft:
Beim Notar: Kaufpreis überwiesen, IMT + Stempelsteuer gezahlt, Eigentum eingetragen. Per Vollmacht möglich, falls nicht anwesend.
| Kosten | Satz | Beispiel (€400.000) |
|---|---|---|
| IMT (Grunderwerbsteuer) | 0–7,5 % | ~€14.700 |
| Stempelsteuer | 0,8 % | €3.200 |
| Notargebühren | ~1–1,5 % | €4.000–€6.000 |
| Grundbucheintragung | ~0,3 % | €1.200 |
| Anwaltskosten | Pauschale | €1.500–€3.000 |
| Gesamt | ~6–10 % | ~€24.600–€28.000 |
| Kaufpreis | Hauptwohnsitz | Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Bis €97.064 | 0 % | 1 % |
| €97.064–€132.774 | 2 % | 2 % |
| €132.774–€181.034 | 5 % | 5 % |
| €181.034–€301.688 | 7 % | 7 % |
| €301.688–€578.598 | 6 % | 6 % |
| €578.598–€1.050.400 | 6 % | 6 % |
| Über €1.050.400 | 7,5 % | 7,5 % |
Nein. Der gesamte Prozess kann per Vollmacht (Procuração) aus der Ferne abgewickelt werden. Viele deutsche, österreichische und Schweizer Käufer schließen den Kauf ab, ohne Madeira vorher besucht zu haben.
Madeira hat 11 Gemeinden — vom kosmopolitischen Funchal bis zum abgelegenen Porto Moniz. Nutzen Sie unseren Gebietsführer oder fragen Sie Le Corbeau.
Ja — ohne Einschränkungen. NIF ist die einzige Voraussetzung.
6–10 % des Kaufpreises: IMT, Stempelsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt.
6–12 Wochen vom Angebot bis zur Escritura.
Ja — per Vollmacht über einen portugiesischen Anwalt.
Nein, Barkäufe sind üblich. Hypothek möglich bei 60–70 % LTV.
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