Rapport sur le marché immobilier de Madère

Prix par commune

Source : données agrégées Le Corbeau, indice Idealista, INE. Estimations basées sur les annonces actives et les données de transactions. T1 2026.

Commentaire de marché

Funchal continue de mener sur la liquidité et le prix. Un délai médian de vente de 42 jours suggère une demande toujours forte, particulièrement dans les quartiers Lido, São Martinho et Sé. Les livraisons neuves à Monte ont apporté de l'offre rapidement absorbée.

Ponta do Sol est la révélation du trimestre : +13,4 % sur un an, porté par la demande continue des nomades numériques et la notoriété grandissante du village au-delà du cercle des early adopters. Premiers signes d'établissement des prix — les acheteurs de 2022–2023 affichent +30 % de plus-values.

Calheta poursuit sa surperformance (+11,2 %), portée par une offre neuve limitée, l'ensoleillement le plus important de l'île et l'intérêt croissant d'acheteurs allemands et scandinaves.

Les communes du nord (Santana, São Vicente, Porto Moniz) restent des paris de valeur pour les acheteurs prêts au compromis sur les infrastructures. Des délais de 138–180+ jours reflètent l'illiquidité, pas un manque d'intérêt — les prix sont bas parce que le pool d'acheteurs est étroit, pas parce que le produit est mauvais.

Marché locatif

Le marché locatif de Madère a progressé de 7,4 % en 2024 — le plus rapide parmi les régions portugaises (source : INE). Les données du T1 2026 (enregistrements AL et taux d'occupation) confirment cette dynamique :

• Funchal occupation courte durée : 76–84 % en moyenne sur le trimestre
• Calheta occupation : 68–74 % (plus élevé en été)
• Ponta do Sol occupation : 71–78 % (la base nomade à l'année soutient l'hors-saison)
• Croissance des loyers longue durée (résidentiel) : +6,2 % à Funchal ; +8,1 % à Calheta

L'absence de moratoire AL comparable au continent maintient l'attractivité économique de la location courte durée. Les nouveaux enregistrements AL ont continué au T1 2026 sans contrainte réglementaire.

Répartition des acheteurs par nationalité

Les acheteurs étrangers représentent environ 34 % des transactions résidentielles à Madère (estimation T1 2026). La répartition reste relativement stable :

• Allemands : 18 % des acheteurs étrangers (concentrés à Calheta et côte ouest)
• Britanniques : 17 % (Funchal et Machico les plus fréquents ; Santa Cruz pour les familles)
• Américains : 10 % (concentrés à Funchal ; portés par NHR et visa D7)
• Français : 9 % (en croissance ; attirés par le D7 et le climat)
• Néerlandais : 7 % (relocalisations corporate Sustalium + investisseurs)
• Autres UE : 21 %
• Autres hors UE : 18 %

Perspectives : T2 2026

Nous attendons une croissance des prix de 5–8 % sur l'île au T2 2026, avec Ponta do Sol et Calheta probablement en surperformance. Variables clés :

• Cycle des taux BCE : Si les taux baissent encore, les achats financés par crédit s'accélèreront. La plupart des acheteurs étrangers à Madère paient comptant, ce qui limite la sensibilité.
• Adoption NHR 2.0 : Le nouveau régime forfaitaire à 10 % continue d'attirer retraités nord-européens et travailleurs à distance. Le T2 voit typiquement plus de demandes D7 à la clôture des exercices fiscaux nordiques.
• Contraintes d'offre : Aucune livraison neuve majeure attendue à Funchal au T2. La pression sur les prix du marché secondaire restera.
• Porto Santo à surveiller : Des discussions portent sur une liaison ferry rapide directe Lisbonne–Porto Santo. Confirmée, elle serait un catalyseur majeur pour les prix de Porto Santo.