Relatório do Mercado Imobiliário da Madeira

Preços por concelho

Fonte: dados agregados Le Corbeau, índice de preços Idealista, INE. Valores estimados a partir de anúncios ativos e dados de transação. T1 2026.

Comentário de mercado

O Funchal mantém-se à frente em liquidez e preço. O tempo mediano de venda de 42 dias indica procura forte e contínua, particularmente nas zonas Lido, São Martinho e Sé. A nova oferta no Monte foi absorvida rapidamente.

Ponta do Sol é a surpresa do trimestre: +13,4 % YoY, impulsionada pela procura contínua de nómadas digitais e pela crescente notoriedade da vila para além do círculo dos primeiros adotantes. Vemos os primeiros sinais de descoberta de preço — quem comprou em 2022–2023 já tem mais-valias acima de 30 %.

A Calheta continua o desempenho acima da média (+11,2 %), suportado por nova oferta limitada, o maior número de horas de sol da ilha e crescente interesse de compradores alemães e nórdicos.

Os concelhos da costa norte (Santana, São Vicente, Porto Moniz) continuam jogadas de valor para quem aceita o compromisso da infraestrutura. O tempo de 138–180+ dias reflete iliquidez, não falta de interesse — os preços são baixos porque o pool de compradores é estreito, não porque o produto seja fraco.

Mercado de arrendamento

O mercado de arrendamento da Madeira cresceu 7,4 % YoY em 2024 — o mais rápido entre as regiões portuguesas (fonte: INE). Os dados do T1 2026 sobre registos AL e taxas de ocupação sugerem que essa dinâmica se mantém:

• Funchal ocupação curta duração: 76–84 % de média no trimestre
• Calheta ocupação: 68–74 % (mais alto no trimestre de verão)
• Ponta do Sol ocupação: 71–78 % (base nómada o ano todo sustenta a baixa estação)
• Crescimento de rendas longa duração (residencial): +6,2 % YoY no Funchal; +8,1 % na Calheta

A ausência de uma moratória AL ao estilo do continente mantém a economia do arrendamento de curta duração atrativa. Os novos registos AL continuaram em T1 2026 sem ventos contrários regulatórios.

Distribuição por nacionalidade

Os compradores estrangeiros representam cerca de 34 % de todas as transações residenciais na Madeira (estimativa T1 2026). A distribuição mantém-se relativamente estável:

• Alemães: 18 % dos compradores estrangeiros (concentrados na Calheta e costa oeste)
• Britânicos: 17 % (Funchal e Machico mais comuns; Santa Cruz para famílias)
• Americanos: 10 % (concentrados no Funchal; impulsionados por NHR e visto D7)
• Franceses: 9 % (em crescimento; atraídos pelo D7 e clima)
• Holandeses: 7 % (relocalizações corporativas Sustalium + investidores)
• Outros UE: 21 %
• Outros não-UE: 18 %

Perspetivas: T2 2026

Esperamos um crescimento de preços de 5–8 % em toda a ilha no T2 2026, com Ponta do Sol e Calheta provavelmente a destacar-se. Variáveis-chave:

• Ciclo de taxas do BCE: Se as taxas baixarem mais, as compras com financiamento aceleram. A maioria dos compradores estrangeiros na Madeira paga a dinheiro, limitando a sensibilidade.
• Adesão ao NHR 2.0: O novo regime de imposto fixo a 10 % para novos residentes continua a impulsionar pedidos de reformados e profissionais remotos do norte da Europa. O T2 vê tipicamente mais pedidos D7 ao fim do ano fiscal nórdico.
• Restrições de oferta: Não se esperam grandes conclusões de obras novas no Funchal no T2. A pressão sobre os preços do mercado secundário deverá manter-se.
• Porto Santo a observar: Fala-se de uma rota direta de ferry rápido Lisboa–Porto Santo. Se confirmada, poderá ser um catalisador material para os preços de Porto Santo.