Madeira Immobilienmarkt-Bericht

Preisdaten nach Gemeinde

Quelle: Le Corbeau aggregierte Daten, Idealista-Preisindex, INE. Werte sind Schätzungen basierend auf aktiven Inseraten und Transaktionsdaten. Q1 2026.

Marktkommentar

Funchal führt weiterhin bei Liquidität und Preis. Eine mediane Vermarktungsdauer von 42 Tagen deutet auf weiterhin starke Nachfrage hin, besonders in den Vierteln Lido, São Martinho und Sé. Neubau-Fertigstellungen in Monte haben Angebot ergänzt, wurden aber rasch absorbiert.

Ponta do Sol ist der Überraschungssieger dieses Quartals: +13,4 % gegenüber Vorjahr, getrieben von anhaltender Nachfrage durch digitale Nomaden und wachsender Bekanntheit über frühe Early-Adopter hinaus. Erste Anzeichen von Preisfindung — Käufer von 2022–2023 sitzen auf Gewinnen von 30 %+.

Calheta setzt seine Outperformance fort (+11,2 %), gestützt durch geringes Neubauangebot, die meisten Sonnenstunden der Insel und wachsendes Interesse deutscher und skandinavischer Käufer.

Nordküsten-Gemeinden (Santana, São Vicente, Porto Moniz) bleiben Value-Plays für Käufer, die mit dem Infrastruktur-Kompromiss leben können. Vermarktungsdauer von 138–180+ Tagen spiegelt Illiquidität wider, nicht mangelndes Interesse — Preise sind niedrig, weil der Käuferpool klein ist, nicht weil das Produkt schlecht ist.

Mietmarkt

Madeiras Mietmarkt wuchs 2024 um 7,4 % gegenüber Vorjahr — am schnellsten unter allen portugiesischen Regionen (Quelle: INE). Q1-2026-Daten aus AL-Registrierungen und Plattform-Belegungsraten zeigen, dass diese Dynamik anhält:

• Funchal Kurzzeit-Belegung: 76–84 % im Quartalsdurchschnitt
• Calheta Belegung: 68–74 % (höher im Sommerquartal)
• Ponta do Sol Belegung: 71–78 % (ganzjährige Nomad-Basis stützt Nebensaison)
• Langzeit-Mietwachstum (Wohnen): +6,2 % YoY in Funchal; +8,1 % in Calheta

Das Fehlen eines AL-Moratoriums wie auf dem Festland hält die Kurzzeit-Mietökonomie attraktiv. Neue AL-Registrierungen setzten sich in Q1 2026 fort, ohne regulatorischen Gegenwind.

Käufer-Nationalitäten

Ausländische Käufer machen etwa 34 % aller Wohnimmobilien-Transaktionen auf Madeira aus (Schätzung Q1 2026). Die Aufteilung nach Nationalität bleibt relativ stabil:

• Deutsche: 18 % der ausländischen Käufer (konzentriert in Calheta und an der Westküste)
• Briten: 17 % (Funchal und Machico am häufigsten; Santa Cruz für Familien)
• Amerikaner: 10 % (konzentriert in Funchal; getrieben durch NHR und D7-Visum)
• Franzosen: 9 % (wachsend; angezogen durch D7 und Klima)
• Niederländer: 7 % (Sustalium-Ära Corporate-Relocations + Investmentkäufer)
• Sonstige EU: 21 %
• Sonstige Nicht-EU: 18 %

Ausblick: Q2 2026

Wir erwarten weiteres Preiswachstum von 5–8 % inselweit bis Q2 2026, wobei Ponta do Sol und Calheta voraussichtlich outperformen. Wichtige Variablen:

• EZB-Zinszyklus: Bei weiteren Zinssenkungen werden hypothekenfinanzierte Käufe zunehmen. Die meisten ausländischen Käufer auf Madeira sind Bar-Käufer, was die Sensitivität begrenzt.
• NHR-2.0-Akzeptanz: Das neue 10 %-Pauschalsteuerregime für Neuansiedler treibt weiterhin Anfragen von nordeuropäischen Rentnern und Remote-Arbeitern. Q2 sieht typischerweise mehr D7-Anträge zum Ende des nordeuropäischen Steuerjahrs.
• Angebotsknappheit: In Q2 sind keine größeren Neubau-Fertigstellungen in Funchal zu erwarten. Das wird den Druck auf Preise im Bestandsmarkt aufrechterhalten.
• Porto Santo beobachten: Es kursieren Pläne für eine direkte Hochgeschwindigkeitsfähre Lissabon–Porto Santo. Eine Bestätigung könnte ein bedeutender Preisimpuls für Porto Santo sein.